中新網10月10日電 一場由土地招拍掛制度中的“回購條款”引發的利益之爭正在一些開發商與地方政府間逐步升級。
據《上海證券報》報道，9日，是北京市一塊“黃金”寶地的掛牌開始時間。這塊位于朝陽區CBD核心地段的白家莊辦公及商業用地在9月20日時悄然出現在北京國土資源網上，卻在短短20天內在京城引起業界巨大反響。這不僅是因為地塊位置優越，引來不少大型開發商關注，更因為其掛牌文件中規定的“限價回購”條款，令京城開發商一片嘩然。
“限價回購”利差2億
據北京白家莊地塊競買說明顯示，該地塊使用性質為寫字樓及商業，總用地面積23709.623平方米，地上建筑面積87600平方米，其中商業用途5000平方米。“從位置看，這是CBD難得的核心地塊。”一位意向開發商介紹，“但是，就是這樣一塊寶地，目前真正有可能參與掛牌的開發商也許并不多。主要是回購條款擠占了大量的開發利潤。”
據悉，在競買規則第16條單列了“關于限價回購的約定”，其中稱“在該宗地的開發總建筑面積中，同意恒世華融公司(即土地一級開發商)以人民幣12000元每平米的價格，回購5000平米的地上商業用房面積”，以及同樣“以12000元每平米的價格回購8000平米的地上辦公用房面積。”
市場人士介紹，以市場價計算，這一地段的商業用房單價在3-4萬元/平方米。以此推算，低價回購物業的一級開發商如果當即轉手賣出而不考慮其他因素，可直接獲利2億元左右。“這個地塊本身面積就不大，如果這么多利潤讓度掉，開發商獲利空間也就不大了，這對于普通參與競標的開發商來說也就不再具有吸引力。”一位開發商表示。相反，如果一級開發商以另一個項目公司的身份參與競爭，因為有高額利潤托底，其以高價拿地的把握性更大。
回購收益作何用？
對于一級開發商拿到低價回購收益的用途，白家莊地塊的文件中稱“用于該宗地原用地單位的拆遷補償安置。”知情人士介紹，該地塊原為“8·31”大限前未能平整完畢的出讓土地，因為一級開發商支付了大量的拆遷成本，北京市相關部門允許了一級開發商以低價回購成熟物業的方式“找平”支出。
“掛牌文件是國土資源部門認可的官方文件，我們有理由把這種回購視為政府支持行為。但是對于其他它市場參與者而言，我們認為顯然是有失公平的。”一家大型開發商表示。
當問及北京此前是否有類似的“回購條款”時，一些開發商表示很少見到先例。“我們擔心的是，一旦這種回購情況流行開來，會對未來土地招拍掛市場造成不公正的影響。”開發商表示。
上海“限價回購”也在暗行
同時存在限價回購的還有另一個房地產發展先鋒城市——上海。
10天前，上海2006年一號土地出讓公告剛剛落下帷幕，20幅出讓土地大多有了歸主。但是，包括徐匯區欽州北路地塊，大木橋路地塊在內的幾個地塊同樣列出了回購條款。一位外資開發商表示，苛刻的回購條件壓縮了不小的開發收益，并可能是導致部分意向企業退出的一個原因。
其中，欽州北路地塊要求，“地塊競得人在建設完成后須提供該項目中建筑面積6000平方米的還產辦公用房，還產辦公用房由徐匯區土地發展中心按房屋總價款4516.31174萬元補償給競得人”；大木橋地塊則要求，“地塊競得人在建設完成后須在該項目中提供建筑面積3000平方米的還產用房，還產用房由徐匯區土地發展中心按3500元/平方米補償給競得人。”
據了解，徐匯區欽州北路地塊總建筑面積23000平方米，其中住宅17000平方米，辦公或商業面積6000平方米，樓板價約5348元/平方米。“這個價位可以接受，但是這6000平方米商業物業要以相當于每平方米7527元的價格賣給政府，而市場價至少在15000/平方米左右。”一家意向外資企業在拿到掛牌文件后即表示了困惑。最終，兩地塊由上海兩家本地開發商獲得。（于兵兵）
