《物權法》的第一輪熱潮剛剛退去，業內日前有人就報出猛料：4個月以后即將實施的《物權法》與目前房地產市場中的“潛規則”仍然有諸多抵觸，特別是樓市仍然流行的“私家花園”與《物權法》相關規定就完全背道而馳。根據《物權法》規定，底層和頂層的私家花園使用性質為整個小區業主共有，那它究竟是“公”還是“私”？現在的私家花園到時是否都要“充公”？《物權法》還未實施，此類爭論已在樓市悄然展開。
《物權法》：“專有部分以外”都是共有
根據《物權法》規定：業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。這也就意味著，只要沒有辦理房屋產權的建筑和土地部分都將歸整個小區的業主所共有，其中包括小區內道路臨時停車位、屋頂等公共空間。當然這也就意味著，住在底層和頂層的業主都不能擁有自己的私家花園???因為這樣的花園并沒有在自己的產權范圍內。
如果嚴格按照《物權法》規定實施，那現在的私家花園到時似乎都要“充公”？“我買一樓也就是考慮到有40多平方米的私家花園，當時其他樓層價格都是7000多元/平方米，而我買的一樓房價卻是每平方米8000多元，一樓的房價比其他樓層貴了將近1000元。假如要將我的花園‘充公’，那我的損失又由誰來承擔？”3年前就買了一套花園洋房的鄧女士認為，為了買到帶花園的住宅，自己花了比別人高得多的價格，《物權法》假如要求變原來的私家花園為公共綠地，那業主買房時的損失究竟該由誰來承擔？
開發商：使用合同中有“私家”的說明
按照《物權法》的規定，現在私家花園的使用都將不在法律保護之內，開發商對此已經提出質疑，“我們在購房合同中早已對私家花使用和歸屬有了相關說明，應該遵守購房合同中的雙方約定。”一位不愿透露姓名的開發商告訴記者，盡管底層和頂層的私家花園權屬理論上為小區內業主共同所有，但其使用權往往在購房合同中已明確約定為底層和頂層的業主所專用，因此即便《物權法》開始實施，那以前約定的私家花園并不能拿出來“充公”。
記者拿到的一份某樓盤2002年開發商與購房者簽訂的購房合同補充協議，其中第十二條就作了這樣約定：“乙方選購的商品房為底層或頂層時，乙方承擔相應范圍內的綠化、衛生、防腐的管理及維護責任，并承擔相應費用，享有該范圍的使用權；乙方所選購商品房為非底層或非頂層時，乙方不承擔上述范圍內的管理、維護責任及費用，但要認可底層和頂層用戶對該范圍的使用權。”這顯然也就意味著，盡管花園理論上為所有小區業主所共有，但事實上小區內的所有業主已經承認了私家花園的“專有”屬性。
爭議：遵照合同還是遵照《物權法》？
盡管《物權法》還沒有正式實施，但究竟是遵照購房合同約定，繼續承認私家花園的“私有”屬性，還是嚴格按照《物權法》對“公”和“私”的界定，將現在的私家花園全部取消并“充公”，這是一道我們不能回避的選擇題。
君合律師事務所核心合伙人律師鄭書宏認為，盡管《物權法》對小區的共有部分有了明確規定，但由于《物權法》是今年10月才實施，在實施前，開發商與購房者在購房合同中已對其使用歸屬進行了明確約定，其他業主也都以書面形式放棄了私家花園的使用權，那么根據法律“意思自治原則”，私家花園的使用應該得到保護，即便是以后《物權法》開始實施，也不會像有的業主擔心的那樣自己私家花園可能會被“充公”。
但也有購房者表示，開發商在購房合同中要求其他絕大多數業主放棄對私家花園、地下車位等的使用權，這實際上是開發商強制性的霸王合同：假如購房者不認同這樣的約定就不能買到房子，這沒有充分尊重購房者的權利。
鄭律師認為，《物權法》僅僅是對小區內的“公”和“私”進行了明確界定，但對業主和開發商違反了《物權法》規定將承擔什么后果并無處罰說明，只能通過法院維權，請求其停止侵權，這個維權程序復雜、執行困難。所以《物權法》要真正執行還將有一個更為明確的實施細則。(李楊)
