拒絕繳費致物業虧損、小區私搭亂建、物業公司“掌控”會所、地下空間等收益，這些通常被視為業主和物業之間的矛盾，根源卻在于業主自己。由于每個人想法不一，大多只從一己私利出發，導致共有物權的管理權無法行使，內訌、罷免、辭職、訴訟等不斷上演。
對“共有物權”認識不清
從前年的美然動力街區到去年的美麗園再到最近的永泰園，物業撤離不斷發生，而業主們也就物業費高低、誰繳費誰沒繳費糾纏不清；世紀城東區業主5年來一直處于分不分區的矛盾之中；Wehouse小區則有60%的業主私搭亂建……這些糾紛或導致物業管理難以為繼，或致使業主組織行動困難重重。
著名房地產律師孟憲生認為，全體業主是共有物權的主體，對其負有管理義務，以上糾紛的根源在于共有物權觀念淡薄、缺乏自治能力；根據人大行政管理學院教授陳幽泓的調查，在她所訪問的100多個小區中，很多業主對于“物權”的概念仍然不清楚，尤其是建筑物區分所有權產生的“共有物權”還沒有得到認同，社區共有資產的保值增值沒有落到實處。
業主自發組織能力較差
要實行物業管理權，就要讓業主組織起來，那么溝通變得非常重要，但“業主們彼此之間的關系處理得不好，”采訪中很多業委會成員表示。
在今天的美麗園業委會主任雷霞看來，雖然經歷了風風雨雨，美麗園業主和業委會的溝通依然存在問題，“單憑業委會幾個委員要和每個業主一一、事事溝通是不可能的，”她說。而據陳幽泓的調查顯示，業主群體的組織能力依然處于初步階段。作為一種“自生自發”的組織，通常都是每個社區有幾個積極分子牽頭籌備組織業主大會，而業主群體如果沒人愿意投入資源、不克服障礙，就很難解決這種“集體行動”的難題。
而著名律師秦兵認為，要解決業委會成立、運轉和可持續問題，必須要解決資金來源。不斷地募集，“誰出資誰受益”，或者從社區資產收益中獲得，都是可待研究的方式。
案例1
永泰園 業主不繳費 三家物業公司撤離
近日，清河永泰園新坐標小區博宇嘉物業公司撤離，小區面臨無人管理的真空狀態。而這已經是第三家撤出該小區的物業公司。經街道協調，物業公司表示如果六成以上業主能繳納物業費和取暖費，可以繼續服務。可業主們還是各打各的算盤，不愿意繳費。
物業、業委會雙雙“罷工”
“小區的物業管理進入了‘真空’狀態。”業主吳先生說，11月1日，博宇嘉物業撤離后，業委會成員也相繼辭職。在此情況下，西三旗街道辦、居委會等聯合成立應急辦，處理物業撤離帶來的問題。
11月8日，居委會召開業主大會，提出解決方案：先繳半年物業費和取暖費，再引入物業公司，但當時未能與業主達成統一。11月10日，博宇嘉留下的三千噸水使用殆盡，小區停水十余小時后，業主們才同意采納居委會的方案。可是，直到11月14日上午，1200多戶居民的小區，僅有百余戶繳納了物業費和供暖費，占12%。
“很多人對新的繳費標準有所不滿，不能接受漲價。”有業主表示；“如果大家都不繳，我繳了也沒用。”還有一些業主則持觀望態度。對此，博宇嘉表示不會回來繼續工作了。
三家物業公司相繼撤離
最新撤離的博宇嘉物業已經是入駐永泰園的第三家物業公司。據介紹，小區最初是由開發商指定的物業華泰公司進行管理，直至2005年，小區召開業主大會選聘科住物業進駐小區。然而僅過了1年，該公司就主動撤離了小區，隨后由博宇嘉物業公司接替。今年6月前后，博宇嘉物業公司也公開提出撤離小區，后在海淀區小區辦等單位的協調下，將撤離期延至10月底。
科住物業的工作人員強調撤離小區實屬無奈：“一年半時間內，我們虧了幾百萬！”“這個小區至少有98%的業主都欠我們的費用。”博宇嘉的總經理李勇清也告訴記者，去年的取暖費至少三分之一的業主都沒有繳納；很多業主認為，有人不繳費還享受服務，心里很難平衡，所以也不愿意繳。如此惡性循環，物業公司難以為繼。
利益致業主想法難統一
“業主的想法不能統一，與利益有關，”業主張先生說，小區有一部分業主與開發商有關系，開發商指定的物業免收這些人的物業費和取暖費；選聘的物業進來后，這些業主很多都不繳費，并且游說其他業主也不要繳；此次物業撤離后，這部分業主希望開發商的物業公司回來，他們公開在小區這樣宣揚。
曾遭罷免的第一屆業委會主任呂世杰也認為，業主之間不團結是小區走到今天的根本原因，他總結說，小區現在有三種人，一種是愿意繳費，希望現任物業留下；一種是希望開發商物業回來；還有一種就是觀望。
據悉，目前小區保安、保潔已全部消失，其工作暫由居委會代行；幾棟樓的一層大廳管道漏水也無人修理，但業主之間依然未能就物業去留和繳費達成一致。
討論主題
只有業主自己才可以救自己
問病
業主石先生：從選聘物業公司到現在，兩家公司都留不住，第一屆業委會主任遭到罷免，第二屆5名委員辭職后，其他4名也跟著辭職，宣告解散。我們這些普通業主怎么也不明白，小區怎么會走到今天這樣？接下來該怎么辦？
把脈
孟憲生(仁和律師事務所、北京市律師協會物業管理專業委員會律師)：永泰園業主缺乏自治能力。首先，從觀念上說，共有物權和物業管理不是一個業主、業委會一個組織的事，而是每個業主都有義務去關心的。兩家物業公司都因為虧損而撤離，欠費業主不僅損害了其他業主利益，其實也損害了自己的利益；其次，業委會不應隨隨便便集體辭職，這是對全體業主的不負責任。
陳旭(隆安律師事務所合伙人)：權利和義務是對等的，要講平衡，憑什么享受人家的物業管理服務，卻不繳費？從前我們過多地強調了業主“維權”，現在應該反思，當自己選聘來的物業都要撤離，正常生活秩序都不能保障時，是不是自己太苛刻？可不可以調整心態，先把費繳了，再談其他？
開方
雷霞(美麗園業委會主任)：大多數時候業主們對物業費、供暖費等只是推測，“覺得”貴了。建議物業公司公示自己的詳細賬目，業主看了之后明白錢花在哪里，也許就會按數繳納；另外業主也可以先繳費，再談判。
孟憲生：業委會可以草擬議案，重新組織業主大會進行決議；即使前5位辭職委員不肯回來，后4位委員也可以主持召開業主大會，補選新的委員；或者宣布提前解散，但也應繼續留守，組織重新選聘新的業委會；最后，即使沒有業委會成員，熱心業主也可采用征詢意見方式，向全體業主發放選票，形成共同決定。
案例2
Wehouse 業主“私搭亂建”物業徒喚奈何
截至2007年11月15日，位于海淀四季青Wehouse(常青園南里二區)的三百多戶業主中，已有二百六七十戶私自改建，私建的建筑令小區面目全非。兩年來，小區好似永遠沒有完工，影響全體業主的生活質量不說，還存在諸多安全隱患，而物業公司對此無能為力。
九成業主“私搭亂建”
已經入住Wehouse小區兩年多的李女士，是為數不多的沒有私搭亂建的業主，但是兩年來小區里此起彼伏的施工現象，使她的生活一直沒能得到安寧。
到處是“工地”，有的業主把院墻打通，建成房屋，有的業主在自家的三層別墅上又加高一層，改成四層別墅，有的業主干脆連小花園都不要，直接搭建房子，就這樣，一個高檔的小區里，兩年來一直有民工出出進進，施工噪音此起彼伏。
李女士稱，業主在小花園里建房，在屋頂加建陽光房，200多平米的別墅成500平米，生活確實舒適了，但是影響了業主的共同利益，降低了居住品質和物業升值空間。
法院判決3戶業主自行拆除
“我們勸過很多次，但業主不聽，”小區物業工作人員表示，物業只是對小區進行管理和服務，面對大部分業主私搭亂建沒有強行制止的權利，只是說服，不能強制其拆除。
李女士說，目前小區里業主之間分兩派，一部分是私搭亂建的業主，大約有二百六七十戶，占小區業主90%，另一部分不私搭亂建的業主，只有十幾戶，占10%左右，這兩派之間力量很懸殊，在維護整體業主利益方面不可能意見統一。
據小區開發商永泰地產集團(北京)公司副總經理苗伯兼介紹，他們的房子已經銷售完畢，但依據銷售合同，已經向法院起訴小區里私建現象，先起訴了3戶業主，法院已經判了，責令業主先自行拆除。如果業主一直不執行的話，那么法院會實施強制拆除。
討論主題
如何建立業主公約并予以遵守？
問病
開發商營銷負責人劉小姐：小區亂得不像樣了，但業主們說物業無權管，物業又不能去強拆。擴建對小區的外觀、口碑都造成了不好的影響。
業主魏先生：我反對私搭亂建，但大部分業主都這么做，我是少數派，局面似乎不可阻止。
把脈
孟憲生：私搭亂建是業主共有和業主在行使共同管理權的過程中，業主個體和業主整體之間的糾紛，是業主之間/內部的事，無關物業。因此現在還把它看作是業主和物業的糾紛是錯誤的。
北野(著名社區研究人士)：這是缺乏正確私有財產觀和契約精神的體現。很多人不明白，物權和“家”的概念不只是自己屋內的，還包括整個小區的公共環境；實際上每個小區都有業主公約，約定不可以損害共有資產、私搭亂建，但這種契約得不到遵守。即使起訴了，在實踐中也很難得到執行。
開方
陳旭：維權到一定程度，就有了制度建設問題，私搭亂建是非常自私的行為，除了制訂業主公約進行約束，我也贊同北野的社區公民教育和美德教育，這種素質培養應該被提倡。
陳幽泓(人大行政管理學院教授、海淀和諧社區中心CEO)：根據《物權法》，有業委會的，業委會可以起訴私搭亂建的業主；沒有業委會的，可以被其他業主以不遵守公約為由起訴，或者以侵犯相鄰權，如采光、通風、通行受阻為由起訴。
北野：除了素質教育，司法和行政管理進社區是下一步社區治理的關鍵，違法的改建、加建應受到嚴厲的處罰。
記者觀察
私有財產、契約精神與業主組織
或許我們要感謝北野、舒可心、秦兵、孟憲生等人，幾年來，他們用自己的實踐詮釋了物權的概念。然而在《物權法》實施一個多月以來，舊有的觀念和習慣仍在束縛著人們：對社區來說，物權是共有的，但很多人仍然習慣將之看作一己私有來處理，物業費不喜便不繳，房子想加建便加建，業委會成員說辭職便辭職，全然沒有看到享受權利的同時已侵犯他人，并且不負責任。這正是對私有財產缺乏尊重的體現。
而在北野看來，與這同樣嚴重的，是契約精神的匱乏。物業管理合同已簽，費用卻難以收集；通過業主公約約束他人，也約束自己，本來是很好的，但卻得不到遵守；業主大會的決議，也可以輕易被質疑和推翻。建立規則固然重要，遵守規則的精神還遠遠不夠。
另一些人則從歷史的角度去剖析業主之間的矛盾，學者陳幽泓認為，業委會的成長是中國民間組織的一個典型樣本，完全靠業主自發自愿投入資源，這個過程不能太著急；孟憲生也認為，社區的自然秩序形成需要一個積累的過程，最新的數字顯示北京已有20%左右的社區成立了業委會，這是一個進步。但愿，新成立的業委會、“在野”業主都能夠處理好自己內部的關系，在行動前停下來想一想，是否侵犯了他人利益，是否違反了規則。
案例3
世紀城東區鬧分區 業主活動漸沉寂
分區風波5年未息
世紀城東區分區風波源于2002年選聘物業，時任東區管委會主任的楊愛秋主持召開業主大會，重新選聘物業。與楊愛秋想法不同，四區10號樓的原永蓀認為，社區里的很多問題都和開發商、物業繞不開，這些問題只能通過雙方協商、溝通，不是換一個物業公司就能解決的。
“即使要換，也要換一個更好的物業。”原永蓀稱，為了制止這次招投標選聘物業，部分業主萌發了分區的念頭，并著手進行重新選舉業委會的工作；2005年10月，海淀區建委小區辦和曙光街道辦事處在社區事務管理科發布公告，將世紀城東區一分為二。
原管委會主任“孤軍奮戰”
楊愛秋等業主質疑該公告，稱業主投票決定是否分區過程有造假現象。她還認為，世紀城東區一直是作為一個整體存在的，其資產價值依附于整體，分區意味著資產貶值和流失。去年4月，楊愛秋等三名業主起訴海淀區建委和曙光街道辦事處，要求撤銷分區公告。申訴駁回后楊愛秋再上訴，市一中院裁定海淀法院繼續審理。
在漫長的申訴背后，該區業主活動幾近停滯。“沒有人組織了，”業主金女士曾經是業主活動的積極分子，但她說，幾年來東區業主和物業、開發商的訴訟每年不下百起，大家的精力和熱情快被耗盡，無暇顧及社區事務了。
討論主題
共同決定不一定要成立業委會
問病
業主曹女士：一開始很多業主都很關心小區事務，但自從楊愛秋被打、鬧分區，小區就成了一盤散沙，成了物業的天下，自治、社區建設從何談起？
把脈
陳幽泓：物權意識還要形成集體行動，如果業主們沒有意識到分區對于共有資產/物權損傷的嚴重性，他們就沒有積極性去支持楊愛秋；一個社區適合做業委會工作的人并不是很多，可能在前任遭遇到重大挫折后，很難再有別的人出來做業委會的工作。
開方
孟憲生：分不分區是業主自己的事，《物權法》實施后，業主可以共同決定社區事務，而不是非要成立業委會才可。楊愛秋或熱心業主可就是否分區召集業主大會或發放選票征求大家意見，并對征詢過程和結果的真實性進行公證，而不用陷入曠日持久的訴訟中，社區事務也一無進展。（李宛霖 吳海花 張曉玲）
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