昨天記者從本市法院了解到，物權法實施以來，在以物權法維權訴訟的案件中，最多的是小區內的糾紛。業主、物業與開發商間的矛盾錯綜復雜，以一部《物權法》能否完全搞掂？相關專家認為，物權法入社區，還有三大問題待相關細則或司法解釋來完善。
問題一：業主優先如何體現
物權法規定：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。“什么是首先要滿足業主的需要？業主優先有多長的時間限制？”畢文強律師告訴記者說，《物權法》實施以來，他已經聽到了不少業主的質疑，“這條規定模棱兩可，實施起來并不具備可操作性。”
北京市律師協會物權法專業委員會表示，某些開發商在售房時給出三天時間讓購房人買車位，購房人不買則視為放棄，這就算‘業主優先’了。有的開發商將車位、車庫高價出售給小區外的人停放。物權法從立法本意上看是以維護業主的利益作為出發點，但實施起來還存在著問題。
問題二：地下空間權屬如何確定
記者了解到，由于物權法回避了小區地下空間包括車位以及人防工程的權屬問題，而是采取雙方約定的方式來確定，一些開發商強行將地下車庫約定為自己的，使得業主與開發商之間的糾紛反而有愈演愈烈之勢。新法剛剛實施，本市各法院就受理了一些類似的案件。
“物權法沒有提及地下車位的權屬，其后果就是，將來小區的矛盾就集中在這點。”日前與物業打官司的九龍山莊業委會的楊主任說。北京盛廷律師事務所的律師畢文強也直言，地下車位的權屬不是法定而是約定，是個遺憾。“開發商依意思自治原則，完全可以將地下空間確定為自己所有，卻把建設成本攤進業主的購房成本中，業主想維權很難。”畢律師說。
畢律師認為，法律應當規定由開發商來舉證，證明其建筑成本和售價中是否包括地下車庫，如果拿不出證明他們把地下車庫作為一個獨立項目來進行投資建設的，那么就應該歸業主所有。
問題三：公共設施如何細分
物權法第73條還提到“建筑區劃內的其他公共場所、公用設施屬于業主共有”。“小區內的公共場所、公共設施有很多，但是不是都屬于業主共有？公共設施到底涵蓋哪些設施，小區會所、托兒所、學校、老年活動中心以及鍋爐房等到底歸誰？只提這四個字太籠統了。”楊主任表示。
作為小區重要的配套設施，會所的權屬并沒有在物權法中提及。而現實中，有關會所的糾紛不少。比如，原來宣傳的豪華會所面積縮了水等問題。而接受采訪的業主都一致認為，會所應該是業主的。
“如果不明確什么是公共設施，而地下車庫、會所等小區配套設施讓開發商通過出售、出租或附贈等方式與業主約定，這無疑是給他們侵害業主共有權利的行為合法化，這將引發小區更多的矛盾。”楊主任說。(記者 顏斐)
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