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　　數據顯示，目前在長沙開發建設項目的外商外資共有300余家，一系列外來開發企業的進駐，帶來的是大批品牌項目推向市場，從1200多家長沙本土開發商的手上拿走了市場份額的大蛋糕。在大品牌開發商開始逐漸掌控地產話語權的同時，2010年起，本土房企將不得不加入一場新的守城之戰。

　　面對外來競爭，長沙本土房企應該如何發揮本土優勢、做大做強？這個話題比較宏大。大家都是有實戰經驗的地產專家，對此有絕對發言權。在目前態勢下，大家認為本土房企在長沙房地產市場有怎樣的特點？走過這么多年的路程，肯定也有很多體會，本土房企與外來房企相比，有怎樣的特點？在日益劇烈的市場競爭中，本土房企應如何突出重圍，走向全國？同時，請大家預測未來長沙市場發展趨勢。

　　本期嘉賓 (排名不分先后)

　　李國勝 湖南創遠投資集團有限公司董事長兼總裁

　　譚建民 湖南龍港房地產開發有限公司董事長

　　唐像 湖南建安房屋投資有限公司董事長

　　劉興躍 長沙吉信房地產開發有限公司董事長

　　蘇明光 湖南天行健置業有限公司總經理

　　現狀

　　本土企業在融資方面比較保守

　　李國勝：長沙本土房企起步較晚，基本上都沒有賺到錢，也錯過了一兩輪的發展機會。存活下來的本土房企不說是天才，也算是半個精英了。

　　唐像：本土企業有土地資源的優勢，可拿到好的土地后，又在融資方面做得比較保守，以致企業發展比較慢。30%~50%的本土房企都面臨這樣一種情況：可能十年前有一塊地，拿出來做項目，賣了再去做第二個項目，十年的資本積累可能最終還買不起原來的那塊地。所以，本土企業缺乏持續的土地戰略，這種心態導致本土房企三五年就淘汰一批，剩下的長沙本土房企，并且有項目在做的可能不會超過30%。

　　李國勝：如果房企真正想致力于在這個行業持續發展的話，我希望這個行業是一種健康的發展狀態，每一個環節，包括國家出臺的政策都是非常健康的。

　　劉興躍：到今天為止，我們作為本土房企是非常遺憾的，一是遺憾本土開發商沒有一家在全國有知名度的品牌企業；二是本土房企目前來講都是比較小的企業，資產規模沒有達到一定的分量。甚至，長沙本土房企加起來可能還比不上一家上市公司的資產規模，而資產規模上十個億的單個企業也是鳳毛麟角。

　　長沙在中南六省GDP排第一，消費能力排第一，房地產銷量也排第一，超過了武漢，但房價排在倒數第一，倒掛了。所以全國開發商都看到長沙是塊“價格洼地”，一線開發商、二線開發商都往長沙走，實際上我認為本土開發商和外來開發商的市場占有份額都在下降。

　　譚建民：我贊成把本土企業集中在一起，能者上，把資金優勢由小變成大，當然這也需要政府的支持。現在，開發商的難處也很多，政府出個什么政策，無形中把某些收費拉高，無形中又使開發商的成本提高了。但是，上市公司的融資平臺很好，隨便拿幾十個億、上百億都無所謂的。如果本土房企團結一條心，現在長沙大大小小的本土房企還有不少，只是這個事情比較難做，大家都有自己的一筆賬在算，這也是一個實際問題。如果在座的各位把資金放在一起，拿一塊比較大的地，潛力還是很大的。

　　提醒

　　房地產企業一定要做土地儲備

　　李國勝：傳統的競爭模式基本上都過時了，拿一塊土地隨便設計一下就開始建房子，這對企業來講是不合適的，這對整個產業和整個社會的有效供給都不是最上乘的一種狀態。不是說生活方式的改變和生活質量的提高，既要精神層面上的東西，也要物質層面上的東西嗎？生活方式的營造也有細分，我們把這些細分從產品和服務差異化競爭的角度，本土房企還有很長的路要走。

　　唐像：房地產行業的高利潤是高在資本的量大，而不在單個項目的利潤回報。為什么本土房企沒做起來？長沙房價低，地價卻相對較高，上漲速度明顯不匹配，導致房地產行業開發利潤比較薄。另一方面，很多房企由于沒有土地儲備只能去市場上拍地，這種盲目的競爭只能造成面粉比面包貴，所以拿到地者會拉高房價，沒有土地儲備者則難以適應行業的發展。

　　劉興躍：本土房企發展規模較小是有原因的。一方面是長沙的本土房企發展走入了一個誤區，很多只是看到這個行業比較賺錢就入行了。另外一個方面是政府的扶持力度不夠，土地無節制供應，建造了大量的公務員小區，造成了一大部分有購買力的客戶流失了。

　　而融資渠道過于單一是本土開發商最大的瓶頸。本土開發商除了找銀行借貸幾乎沒有其他的融資方式。要達成一兩個億的開發貸，又需要很多的錢和精力去公關，開發商更沒有精力去思考開發模式、經營模式的問題，所以最后導致本土項目都在走一條模仿別人的道路，現金流的缺失又增加了企業生存的艱難度。本土企業長不大還由于本土開發商素質參差不齊，人才儲備沒有做好，缺少一種持續發展的戰略。

　　蘇明光：很慶幸我們公司已經生存了五年，但是，各種因素結合在一起，本土房企能生存下來真的太艱難了。房價不高，成本很高，政府門檻過高，非市場化運作的產品太多，都導致本土房企在夾縫中掙扎，蛻變。

　　李國勝：長沙有一小部分本土房企在崛起，他們圍繞自身的條件，包括資源、管理、人才、理念、價值評估等等，來確定自己的競爭方式。這種競爭方式就包括細分市場、創新開發模式等等，雖說現在規模還不大，但這也是一種差異化競爭吧。

　　唐像：房地產企業一定要做土地儲備，不做土地儲備，企業就會越來越被市場邊緣化。我們業內人士希望房地產業是平穩的一個產業，接近工業化的一個產業，不要今天因為什么原因暴漲，明年又因為什么政策出臺暴跌。所以希望政府的調控政策不要搞一刀切，不同地域實行不同政策。

　　蘇明光：我們能做的就是聯合起來整合手中的存量土地，盤活資源，整合資本，把工作做活做細做優。

　　譚建民：我贊成把本土企業集中在一起，能者上，把資金優勢由小變成大，當然這也需要政府的支持。現在，政府土地實行招拍掛，雖然這種方式增加了財政收入，但增加了房地產的開發成本。土地成本大概是開發成本的30%~50%，有些成本加起來還過半了，這必將增加房企發展的壓力。而央企或上市公司擁有比較好的融資平臺，來自土地的壓力也會相對較小。兩者比較，本土房企的發展更為艱難。如果本土房企團結一條心，整合資金、資源，發揮自身優勢，合力建造一個大的項目，發展的潛力還是很大的。

　　預言

　　今年的房價至少漲幅在30%以上？

　　主持人：請各位對樓市下一階段做一個明朗、樂觀的預測。

　　李國勝：我們從來沒有放棄過，也不是沒有行動。2004年是創遠最艱難的那一年，但那時候就看準了方向，才有了今天的湘江一號。在當時的情況下，我們有優勢，對長沙市場比外來開發商熟悉，要獲取一塊土地也比外來者容易，錯過那一波確實就比較難了。我們可以采取更多的形式來參與競爭，還要把自己的內功練好，提升自己的競爭能力，在競爭的過程中把企業做精做強，我們生存下來的機會肯定還是有的。

　　唐像：我覺得未來長沙房地產行業，本土房企要獲得發展的話，更在于行業內的合作，如果行業內沒有合作的話，這些企業將被市場淘汰。

　　我預計今年的房價至少漲幅在30%以上，再過三年看長沙的房價，均價將超過10000元/平方米。房地產市場的供求關系非常重要，這也是房企發展的一個核心問題。

　　劉興躍：我提一個希望吧，希望在不久的將來，長沙本土的開發商能夠聯合起來做成一家上市公司。現在，天時、地利、人和都具備了。

　　蘇明光：湖南迎來了歷史上最好的發展時機，本土企業如何在這一輪經濟發展中不斷地茁壯成長，大家應該一起來深思。隨著改革初期沿海特區的建立，到發展東北部經濟、北部灣經濟，到發展中部經濟，湖南遇上了歷史上最好的發展時機，我們有7000萬人口作為支撐，現在3+5城市群城際軌道在開始建，還有地鐵也已開建，下一步長沙作為省會城市對于周邊城市的吸引力是很強的，長株潭城市群在今后的發展潛力應該比武漢經濟圈更大。所以，長沙今后的發展前景是無限量的，但是本土房企在新一輪經濟亮點中茁壯成長？確實要像剛才李總所講的苦練內功，整合資源，強強聯合。

　　譚建民：本土房企前途光明，要強強聯合，要做大做強。不但要整合資源，還要把銀行、政府的資源拉進來，包括有好的人脈關系啊，本土企業如果真正要做的話，不會做不好，加油干吧。

　　[來源：長沙晚報]

　　[作者：潘昭暉]