- 房地產信托“發燒” 監管層送上“冰袋”
信托公司所扮演的房企直接融資主力軍身份，正在被監管層關注。
11月中旬，上海6家信托公司幾乎同時收到了上海銀監局《關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知》(以下簡稱《通知》)。在本報記者多方詢問下，獲得了此《通知》的主要內容。《通知》對信托公司開展的房地產信托業務給予警示，要求信托公司防范房地產風險，防止畸形業務擴張。
雖然《通知》并未對信托公司的房地產業務施以高壓，但監管層已開始未雨綢繆。上海一家信托公司內部人士對本報記者透露：“10月中旬，銀監會曾知會各家信托公司，謹慎房地產項目融資，不但要嚴格遵循政策，并且有義務求證融資地產項目的真實資金狀況。”
上海銀監局之外，各地銀監局雖未下發警示房地產信托業務風險的通知，但已有所動作。本報記者獲悉，河南某地產信托融資的審批計劃遭到當地銀監局拒絕。
“目前的政策只是溫和性的，但隨著房地產風險的加劇，不排除明年年初會出臺更為嚴厲的措施。”上述信托公司內部人士表示。
風險警示
“在當前房地產市場波動較大、房地產行業短期內仍存在一定不確定性的情況下，房地產信托業務可能面臨新的風險。”《通知》明確表示了當前房地產信托潛在的風險。
這一點得到了信托公司的認同。中誠信托有關人士表示：“一般一個產品的周期不會超過兩年，所以我們非常關注短期風險。”
上述信托公司內部人士透露，《通知》除了要求信托公司關注宏觀經濟政策變化外，還強調應對房地產業務的管控能力進行提高，尤其是資金的運用監管。
“《通知》進一步要求信托公司在開展新的房地產信托業務時，要審慎選擇交易對手，嚴格把好合規管理關和風險控制關。并進一步做好存續房地產信托業務的后續盡職管理工作，排查風險隱患，密切跟蹤房地產開發項目運行情況和即將到期房地產信托項目的兌付準備情況等。”該人士透露。
上海國際信托內部人士認為，今年下半年以來熱情高漲的房地產投資業務，是引發此《通知》的關鍵。
“在今年年底房企融資需求旺盛時刻，監管層不希望信托公司為了利潤而過于擴張房地產信托業務，防止房企利用信托平臺盲目融資，違規挪用資金。”該人士表示，每到年底，出于投資、做賬等需求，在難以獲得銀行貸款時，往往會出現一些房企的信托“過橋融資”。
關于《通知》下發的時間考量，上述信托公司內部人士表示，房地產市場受宏觀經濟以及貨幣政策的影響最大，現在一邊是房企投資沖動所帶來的地王競賽以及泡沫擔憂，一邊是短期內仍然難以明朗的宏觀政策，這個時候上海銀監局下發《通知》是讓信托公司更有風險意識。
熱情難減
盡管短期風險已盡人皆知，但從今年在房地產業務上的表現來看，信托公司仍難以抑制逐利沖動。
今年下半年以來，房地產信托規模迅速飆升。用益信托工作室數據顯示，今年7~10月，房地產信托產品的發行始終處于強勢狀態，連續4個月產品發行規模位列各投資領域之首。
作為信托投資領域的“三駕馬車”之一，房地產信托一直是信托公司的重要業務，支撐著信托公司的經營業績。
上述信托公司內部人士透露，僅集合信托中的房地產投資就已經占到了該公司總投資的10%，倘若再加上單一信托中的房地產投資部分，這一額度將更大。“我們房地產信托的投資力度在上海還不是最大的。”
雖然規模為10%，但給其帶來的業績貢獻遠遠超過10%。“在2008年房企融資最為饑渴時，信托公司對很多項目的投資回報率直接要求20%以上，有的甚至高達30%。”該人士說。
他表示，現在要求的房地產信托回報率，只有萬科等大房企才有可能比較低，其他中小房企的項目仍然要求較高，當下房地產業務的投資回報率仍大大高于其他領域投資。
在這樣的利益誘使下，這些早已荷包滿滿的信托公司不僅紛紛加強房地產信托業務，甚至開始圖謀做大地產投資。
據了解，平安信托分別與金地集團、綠城集團簽訂了3年100億元和150億元的戰略合作意向，中鐵信托與藍光地產簽訂了20億元的戰略合作意向。據統計，今年第三季度，僅信托公司對開發商大規模的戰略投資已達540億元。
“信托公司很難舍棄利潤誘惑，這也是監管部門屢次警示房地產風險但很難改變現狀的原因。”普益財富信托部研究員趙楊表示。
上述信托公司內部人士則表示，只要銀監會沒有明確的禁止舉措，房地產信托業務在今年年底明年歲初仍將繼續火熱。(中國房地產報記者 張曉赫)
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