發表評論 “2008年深圳房價明顯缺乏大幅上漲的動力,調整期的房價分水嶺即將出現,關內均價將回調至1.5千萬左右,關外均價將回調至萬元以內,但不會出現大漲大跌,"英聯國際不動產總裁、首席經濟學家郭建波在每年一度的預測深圳樓市走勢的研究報告會上表示,"經歷長時段整固的市場,在重回市場的理性消費需求支撐下將逐漸回暖。”
今年房地產銷售仍然堪憂
2007年控制流動性泛濫是金融政策的一個主要戰線,中國人民銀行先后十次提高存款準備金率和六次上調金融機構人民幣存貸款基準利率。大量的資金在金融政策的導向下,從股市、樓市中流回銀行。
"貨幣政策關心的主要是價格的穩定,與資產價格之間沒有非常直接的聯系,不能對資產價格產生直接的效果,但是政府希望通過貨幣政策對資產價格產生一定作用。所以,加息以及提高存款準備金率也將繼續波及資金密集型、需要從銀行獲取大量貸款的房地產業。"郭建波說。
資金流動性過剩和中國巨大貿易順差的問題,根源在勞動力和資源成本上的比較優勢,在這些優勢消失之前,貿易順差不可能大幅減少。盡管存款準備金率一再上調,但同時市場流動性過剩狀況不斷增加,政策取得的效果仍然有限。"2008年為了防止經濟過熱和流動性泛濫,流動性回收力度將持續。央行回收流動性的任務仍然非常艱巨,因此仍將動用各種貨幣政策工具回收流動性。"郭建波認為。
國泰君安地產行業首席分析師張宇也認為,在房地產行業的決定性因素就是銀行信貸投放,直接決定很多企業的經營方向。在銀行繼續實行貨幣從緊、信貸調控的背景下,2008年房地產的銷售情況仍然堪憂。
郭建波認為,通過對房地產開發信貸、消費信貸、征信管理政策的強調與調整,從房地產信貸的源頭及流向等多方面規范房地產信貸的管理,預期2008年房地產信貸政策將延續2007年調控的思路,以達到在市場供給上使增量、存量土地快速轉化為有效供給,需求上支持中小戶型及自住需求,抑制大戶型以及投資性需求的調控目標。
降價在四、五月集中出現
2007年,龐大的市場需求,使得房地產企業對資金和土地的需求更加迫切。2006年開始的股市復蘇,資本市場與房地產市場開始聯系緊密。主要表現為銀行貸款比例在房地產投資中所占比例呈下降趨勢,而包括股票融資在內的自籌資金比例則呈上升趨勢。
2007年是中國房地產企業與資本市場全面對接的一年,面對間接融資受限,一些房地產企業選擇了資本市場的直接融資渠道。近一年來,有上市潛力的房地產企業紛紛登陸資本市場,碧桂園、合景泰富、遠洋地產、SOHO中國、中國奧園等成功登陸香港交易所,萬科、保利、富力等企業,實現了股票增發。據不完全統計,2007年以來共有25家房地產上市公司通過增發、配股等融資方式,募集資金超過千億元。房地產類上市公司的定向增發融資,使更多的非房地產類企業的資金流入了房地產企業。資本市場融資已經成為各大開發商主要的融資方式。
但是隨著資本市場的漸入熊市,再融資渠道收緊,上市公司在資本市場獲得資金的能力減弱。
萬科、招商、金地、保利,四大上市開發商,反映資金狀況的各項指標均不容樂觀。2007年四公司的每股經營性現金流均為負值,且均為各公司5年來的最低值。萬科的每股經營性現金流為-1.52,招商地產為-4.74,金地集團為-7.52,保利為-7.65。四大開發商2007年的存貨周轉率也是歷年來的最低值。萬科的年度存貨周轉率只有0.42,5年來持續下降。金地集團的年度存貨周轉率為0.31,保利的存貨周轉率只有0.25,招商地產的更是低至0.16。由于項目建設周期一般為2-3年,按照存貨在2.5年內銷售并回籠資金計算,存貨周轉率應該不低于0.4,但是這幾大開發商中,只有萬科的存貨周轉率稍高于0.4。
降價成為2008年即將出現的"集體現象",郭建波認為:"目前還沒有實質性全方面的大規模的降價行為,我們懷疑四五月份會有這樣的行為。開發商尤其是大開發商,要維持現金流和開發計劃,必須要保持銷售速度,四五月份會是清盤和在售樓盤價格體系最公開最透明的時候。房價中樞將下探到明朗位置。擠掉泡沫后,一年就會企穩,調整到一定價格后,投資熱得到控制,就達到政府調控的目的。"
隨著降價的鋪開,一些樓盤已經出現回穩,招商地產營銷中心負責人表示,最近一周交易量統計,已經回升至2007年8月水平。百仕達副總羅雷也表示,紅樹西岸的銷售也在近期出現單周銷售過千套的放量。
在持續的調控下,開發企業土地儲備策略在理智中趨于謹慎,量力而行。開發企業將寧可承擔未來拿地更加困難的風險,也不愿在透支未來資金。近期深圳的多宗土地出現流拍,顯示出開發商謹慎拿地的心態。 (作者：徐廣蓉)
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