發表評論 筆者最近在查閱有關美國次貸問題的相關資料時，偶然發現易憲容先生一篇談論國內房地產金融的文章，對正在面臨美國次貸危機威脅的中國銀行業或許有些裨益。即便是亡羊補牢，也為時不晚。
“在359號文件之前，沒有哪一個人貸款購買住房會從商業銀行貸款不到。只要個人想購買房子，就能夠從銀行貸到款。”易憲容對此前國內商業銀行房貸市場如是說。
其原因是一方面因為銀行趨利，放松了對房貸客戶的個人信息審批，另一方面，是開發商或以本單位職工及其他關系人冒充客戶作為購房人，通過虛假銷售購買方式，套取銀行貸款；或者對明知客戶提供的相關信息是虛假的，也聽之任之……
其實，這種假按揭很早就在銀行業存在。據2004年7月《中國房地產報》披露，在某市辦理抵押備案的房產中，就有1／3是“假按揭”。而這種“假按揭”大量占壓了銀行資金，是隱藏在商業銀行肌體中的一顆“毒瘤”，因極容易形成銀行不良資產，危害信貸資金的安全；同時，“假按揭”造成了房地產虛假繁榮的表象，引誘社會上大量的資金涌入房地產市場。
而據銀監會在2007年初發布的房地產貸款調查顯示：截至2006年6月末，涉及“假按揭”的貸款金額達數十億元。其中，某國有銀行被查機構共發放個人住房涉嫌“假按揭”的貸款4718筆，金額13.09億元，占被查個人住房貸款總額的6.05%。另一家國有銀行被查機構共發放個人住房涉嫌“假按揭”的貸款3716筆，金額7.34億元，占被查個人住房貸款總額的3.23%。
暴露出來的不僅僅是“假按揭”問題：個別被查銀行在房地產開發貸款和個人住房貸款業務上的問題貸款金額，占被查業務金額的比例甚至接近30%；個別銀行在房地產開發貸款方面的不良貸款率，略高于該行同期平均不良率水平。
記者從一些銀行業內部人士處了解到的情況則有過之而無不及。相當的貸款人則通過與某些銀行有密切合作關系的中介公司取得銀行貸款，如果想得到房貸，只要交一定的手續費給中介，中介就會提供一站式服務，從向銀行提出申請，到遞交個人的相關信息，到最終獲得貸款，一般周期是兩周，如果要快點，交個幾千元就可以。無論是開發商、中介、還是貸款人，最終的目的就是套取銀行資金。
在此過程中，銀行對于中介提供的資料是否屬實則很少考慮。各商業銀行為爭奪這一看似低風險的信貸業務，不僅不同銀行之間爭奪“黃金”客戶，而且同一銀行不同分支機構之間也在爭奪，各商業銀行層層下達按揭貸款指標，并且與員工的績效工資掛鉤。為了對一個好的開發項目提供按揭貸款，各商業銀行紛紛以各種優惠措施、快捷服務吸引高端客戶，向開發商承諾“盡量不為難購房人”、“盡快辦理按揭手續”，有的商業銀行特別是規模小的商業銀行甚至放棄自己的原則，往往省略了對借款申請人的等級評估、貸款調查，只對開發商代借款人提供的借款申請資料進行書面審查，結果造成了對借款人的身份證、住所以及工作單位是否真實等基本情況未核實就發放貸款，為“假按揭”的發生提供了方便。
易憲容指出，“2007年個人按揭貸款比2006年增長在3倍以上，問題就出在商業銀行對房貸審查完全放松。”于是，大量沒有資格的投資者進入房地產市場，甚至于一些投資炒作者就會利用這種個人住房信貸的寬松而制造假文件進入房地產市場。
怎樣解決？在易憲容看來，關鍵在于一是銀行要建立信用檔案，讓那些失信者付出代價。二是要建立個人住房消費信貸市場準入標準。易憲容指出，個人或家庭要從銀行獲得住房信貸資金，就得向商業銀行提供個人信用、財務、收入、工作及納稅等狀況的真實信息。凡發現填報虛假信息、提供虛假證明的，所有商業銀行都不得受理其信貸申請。對于出具虛假收入證明并已被查實的單位，所有商業銀行不得再采信其證明。對發生上述情況的借款人和單位，商業銀行應及時向其所在地銀行業協會報告，由銀行業協會負責收集上述信息并予以通報，監管部門列入重點檢查內容。商業銀行根據個人信用等情況來確定是否向申請者貸款。如果個人住房按揭貸款月供款不得超過其月可支配收入的50%，那么以個人計，商業銀行向其貸款的額度就會減少。如果有人另外借助于小孩及退休人員的名字向商業銀行申請貸款，那么這些小孩及退休人員的收入從何而來。按照現有的標準，這些是根本就無法滿足商業銀行住房信貸的市場準入，因此，以他們的名字來向銀行申請貸款是根本就不可能。
否則，如果真的經濟發生大的波動，危害的不僅僅是銀行自身。
(姜業慶)
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