作為《物權法》實施后昆明市第一個“自治”小區，白龍路人與自然小區業主委員會的“自治”正在陷入尷尬狀態：老物業沒走，新物業也進不來。(12月21日《生活新報》)
業委會與老物管僵持，自治權與老物管的所謂30多萬元債權對壘，這是典型的近乎黑色幽默的物業自治現實。之所以稱其典型或黑色幽默，倒不是因該事件本身性質有多惡劣、所涉及金額有多大，而是因其觸及了多數人最想捍衛可實踐中卻很難捍衛的物權法治禁區或原則：除非法定，否則物權不受挑戰。而這其中，自然包括債權。
在白龍路人與自然小區業委會與老物業恒基物業的爭議中，恒基物業應對業委會要其撤離的一個重要事由，就是部分業主尚欠其30多萬元的物管費，表示走人可以，但業主所欠的錢應該“交清”。這似乎也有些道理。不過，部分業主所欠的物管費屬于“債權”，而業委會賴以要老物業撤離是直接來源于業主的“物權”，根據上面提及的物權高于債權的物權法治原則，老物業的抗辯事由實際上站不住腳。
換言之，業主更換物業，是《物權法》及《物業條例》所賦予給業主的基本自治物權。《物權法》規定：業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或其他管理人，業主有權依法更換。這就是說，除非物權法另有規定，否則業主的這項物權是絕對的，不受一般債權的挑戰。
因此，對物業公司來說，一個合乎法治理性的做法是打破僵局，先行撤離小區，然后通過司法訴訟主張債權，而不是冀圖用法律位階比“物權”低得多的“債權”去抗辯之。
□李季先(北京 律師)
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