保利地產以區域低價入市換取成交、中體奧園別墅新品直降5000元/平方米、東亞·馬賽公館以每天贈送300元的房款優惠吸引購房人辦卡、K2海棠灣承諾“無條件退房”大派定心丸、恒大全線樓盤8.5折、富力、萬科、龍湖也紛紛推出“史無前例”的優惠促銷及深度折扣……這是眼下京城眾多品牌房企應對新政調控下的低迷樓市而演繹出的種種“自救”方式。而本輪調控中，品牌房企以層出不窮的促銷方式大玩“玩得快”，是想“彎道超車”占據更大市場份額，還是由于銷售壓力過大資金鏈受挑戰，不得已而為之？

　　然而與此形成鮮明對比的是，大部分中小開發企業在眼下行情中卻普遍推遲開盤銷售計劃，絕大多數都選擇了觀望。他們是在為高企的房價“站崗”，還是對后市缺乏信心不敢貿然入市？ 針對樓市迷霧下的種種揣測，本報《廣廈時代》展開調查，將市場各方心態進行客觀反映，樓市百態，一一呈現。

　　策略一：打折促銷，先走為上

　　特征：開發商攤子鋪得大，資金需要快速回籠

　　受調控新政的影響，北京樓市首當其沖正經歷著成交量下滑的傷痛。 而成交量下滑也導致了不少新開盤項目和房源眾多的老項目后期開發商絞盡腦汁地以各種促銷方式推動銷售步伐加快。

　　“我們項目從7月18日開始免費辦理會員卡，每日可獲得300元購房款優惠，請盡快來項目現場辦理手續。”這是上周末致電位于大興黃村的熱點新盤東亞·馬賽公館時，銷售人員給出的回答。據了解，只要是現在辦理了馬賽公館的會員卡，在買房時，都可以獲得每日300元的購房款優惠，即從辦卡的那一天開始，一直到開盤，每天有300元的優惠，可按日累積。這一方式和6月份開盤大獲成功的大興區域另一新盤保利·茉莉公館的“辦卡之日起每天贈送200元購房款，折入總房款”的促銷方式如出一轍，保利的此項優惠和區域低價開盤策略讓項目一期600多套房源很短時間內快速售罄，此次東亞·馬賽公館的促銷手法，無疑是有成功例證在先而“依樣畫葫蘆”，增添入市信心。

　　如果說“按天送購房款”的促銷方式是在以價格心理戰吸引購房者，那么通州K2海棠灣和八哩島等名盤的“無理由退房”承諾，無疑是在給時下舉棋不定的市場購買力大派“定心丸”，開發商承諾，客戶購買指定房源、在約定期限內退房，開發商將在簽約單價的基礎上每平方米加價2000元回購房屋。

　　此外，不少新開盤項目則調低了價格預期，較有代表性的是通州的金隅·花石匠項目，原計劃開盤價格是每平方米1.8萬元，目前調整到起價1.48萬元，均價1.6萬元，并且還有“1萬元抵10萬元”的優惠。而位于豐臺區的中體奧園新品“西花汀”別墅產品，也比上一期的產品定價足足低了5000元/平方米。“這個價格就是直降，沒有通過任何促銷打折的噱頭去包裝，最大限度地讓利給購房人。”中體奧園市場部經理周海山坦言，這種一步到位的降價方式贏得了不少買房人的認可，目前銷售情況相當不錯，對資金的快速回籠也起到了良好效果。

　　新政之下，開發商“快跑”的原因何在？月亮河公園營銷總監張奕奕的說法極具代表性。她說此次房地產調控讓所有房地產企業都感覺到了壓力，不過品牌房企更愿意將其看做又一次彎道超車的機會。“市場不好的時候開發商才真正在比拼內功，在惡劣市場環境下最終生存下來的，才是最有生命力的。”張奕奕認為，快速銷售一直以來都是站穩市場的法寶之一，在宏觀調控背景下，通過加快銷售，快速回籠資金，鞏固自身實力，強化品牌影響力，這是不少一線品牌開發企業普遍采取的策略。

　　“新政并非要抑市，不是讓你不賣房子，而是要穩價。事實上，市場并不是沒有需求。” 亞豪機構市場總監郭毅表示，“策略是長期的，壓力是現實的。在大的宏觀背景和市場情形下，要去扭轉基本面不可能，如何調整現階段的銷售策略才是當務之急，對于近年來拿地過猛、開發面鋪得太寬的大開發商，盡早開盤、加快銷售步伐回籠資金，就成了他們的共識。