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　　解讀：工商銀行鐵西支行理財專家 解聰杰

　　交通銀行沈陽分行理財專家 白宏艷

　　銀泰證券資深分析師 劉東升

　　信達證券營業部經理 易楚波

　　房子可能是很多人一生中所購最大的物件。房產新政再次亮相，想買房的投資者

　　是借機買入，還是觀望等待？想賣房的人是馬上出售，還是轉售為租？這一政策對其他投資領域的影響又有幾何？

　　昨天，本報記者請多位權威人士細致解讀。

　　現房/持有還是拋售？

　　[個案]

　　2003年，王先生以每平方米5500元的價格購入一套100㎡的商品房，總價為55萬元。他首付15萬元，銀行貸款40萬元，年限為20年。上個月，王先生以每平方米8000元的價格在中介公司登記預備出售此房，但現在遇上了新政策，他很困惑目前是繼續持有，還是拋售？

　　[算賬]

　　根據稅收征收規定，王先生如要出售此房，所要繳納的稅費總額=營業稅+印花稅+個稅，共約75950元左右。如果現在出售，實際收入=轉讓收入-首付-應繳稅收-三年房貸利息，約532950元。

　　王先生如果“轉售為租”，三年后再出售此房，屆時因購房已超過5年，因此不用繳納營業稅和個人所得稅。因此，我們暫把三年后的轉讓價仍定80萬元，三年期間每月出租收入2000元。

　　按照目前新政細則規定的“對于未能出具合理費用相關憑證的業主，個人所得稅以轉讓價的1%來征收”，王先生只要繳納8000元的個人所得稅就可以了。如此算下來，此房的實際收入約為556100元。

　　但是，如果王先生將房售出，把售房所得的53.3萬元用其投資，以每年5%的回報率計算，三年后將61.7萬元，比三年后出售此房的收益高出4萬元左右。

　　由此可見，“轉售為租”并非最佳選擇，而且王先生還應考慮到房屋出租后有可能與租房者產生的以外糾紛等問題。

　　持幣/租房還是買房？

　　[個案]

　　小張和女友現每月1200元租房，前一陣看中了一套價格為100萬元的房子，想買來作為婚房。隨著房產新政的推出，面對中意的房子，小張有些猶豫了，100萬畢竟不是小數字，是買還是租？

　　[算賬]

　　理財專家建議，對于想要購房的人來說，今后一段時間內可能會有機會，租房卻是一個值得考慮的選擇。比如小張，他購房打算首付三成，為30萬元，其余70萬元申請20年期商業貸款。

　　按照目前貸款利率的下限計算，如果用等額本息的方法，平均算下來，小張每個月要還銀行的利息就是1997元，比他現在每月1200元的房租還要貴。因此，現在買房意味著未來幾年中，如果出現更安全、收益更高的其他類別的投資機會，小張根本無法投資。

　　業內人士同時指出，如果確實有迫切的購房需要，可在短期的觀察后，如果房價相對穩定，就可以考慮出手了。畢竟現在有的房價已到合理價位。

　　如果打算購房作投資或者購房需求并不是非常強烈的則可以等時機進場。在觀望的同時，不要忘記將原本打算買房的資金制定一個合理的理財計劃，以保值增值。

　　地產股票/機會還是“曇花一現”？

　　財政部公布的一系列房地產救市計劃，使地產板塊23日走強，地產指數全日收漲超4%。其中上海新梅、中糧地產、萬科B收于漲停，招商地產、蘇寧環球逼近漲停，金地集團、保利地產上漲也超過6%。

　　地產板塊的強勢表現能持續多久？投資者該如何把握呢？

　　信達證券黑龍江街營業部易楚波經理認為，國家出臺房產利好政策，可以通過穩定房地產市場來保持經濟平穩發展。如果房地產出現問題，資金鏈斷裂，進而連累銀行，引起銀行金融安全。短線來看，地產板塊有一定的機會，但長期來看，仍處于調整中，不建議投資者參與。

　　銀泰證券十一緯路營業部劉東升分析師說，目前大盤基礎不穩，還沒有出現底部信號。房產新政對地產板塊是有一定利好影響的，在目前大盤尚未走穩的情況下，投資者還是觀望為好。雖然有幾支股票沖擊漲停板，但是預計后期上沖乏力，后市并不樂觀。手頭持有地產股的股民，可以逢高減倉，空倉的投資者可以繼續等待。前期一些房地產個股漲幅巨大，如萬科A從9月18日的最低價4.8元，前兩天漲到7.2元，最大漲幅已經高達50%。目前地產股三季度將陸續出臺，預計銷售數據較差，地產股短期不排除“見光死”的走勢。(記者 呂佳 張建芳)